Πώς να αγοράσετε ένα διαμέρισμα που είναι ήδη υποθήκη

Είναι δυνατόν να αγοράσετε ένα διαμέρισμα που είναι ήδη υποθήκη

Το στεγαστικό στεγαστικό δάνειο δεσμεύεται από την τράπεζα - ένα ρεκόρ αυτού βρίσκεται στο Ενοποιημένο Μητρώο Ακινήτων. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να πραγματοποιήσει συναλλαγές με ένα τέτοιο διαμέρισμα χωρίς την άδεια του ενυπόθηκου στελέχους: η Rosreestr απλά δεν θα καταχωρήσει τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας. Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι δεν μπορείτε να πουλήσετε ή να αγοράσετε ενυπόθηκα ακίνητα. Είναι απλώς ότι η ίδια η διαδικασία θα είναι λίγο πιο περίπλοκη και μεγαλύτερη.

Γιατί να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη

Εάν το διαμέρισμα πήγε στην τράπεζα μέσω του δικαστηρίου επειδή ο ιδιοκτήτης είναι χρεωμένος με το δάνειο, τότε το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα το πωλεί μέσω δημόσιας δημοπρασίας. Όταν ο ίδιος ο ιδιοκτήτης αποφασίζει να πουλήσει ενυπόθηκα ακίνητα, οι πιθανοί αγοραστές ενδέχεται να είναι ύποπτοι για αυτό. Εχω υποθήκες υπάρχει φήμη για δουλεία, τα δεσμά της οποίας μπορούν να απορριφθούν μόνο με την τελευταία πληρωμή. Αν κάποιος πουλήσει ένα διαμέρισμα, κάτι πάει στραβά είτε με αυτόν είτε με το διαμέρισμα, ορισμένοι πιστεύουν.

Στην πραγματικότητα, μπορεί να υπάρχουν ένα εκατομμύριο λόγοι. Ο ιδιοκτήτης αποφάσισε να μετακομίσει σε άλλη πόλη για δουλειά ή σε μεγαλύτερο διαμέρισμα λόγω της προσθήκης στην οικογένεια. Οι σύζυγοι χωρίζονται, θέλουν να ξεπληρώσουν το χρέος και να μοιραστούν τα χρήματα για το διαμέρισμα υποθηκών. Ο δανειολήπτης έχει αλλάξει τις οικονομικές συνθήκες, δεν μπορεί να αντεπεξέλθει στο δάνειο και θέλει να το αποπληρώσει προτού η κατάσταση γίνει ανεπανόρθωτη.

Φυσικά, ο λόγος μπορεί να είναι κάτι δυσάρεστο: η οροφή διαρρέει, υπάρχει ένα κρησφύγετο ναρκωτικών στην είσοδο και η εταιρεία διαχείρισης μαζεύει τόσα χρήματα σαν να ψεκάζει τα πεζοδρόμια με κρύσταλλα Swarovski το χειμώνα. Αλλά δεν είστε ασφαλισμένοι έναντι τέτοιων κινδύνων ακόμη και όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα χωρίς υποθήκη - απλά χρειάζεστε ελέγξτε τα πάντα.

Τώρα στη Ρωσία σχεδόν το ήμισυΤο μερίδιο των ενυπόθηκων συναλλαγών με κατοικίες στη Ρωσία ονομάζεται οι συναλλαγές ακινήτων πραγματοποιούνται με τη συμμετοχή υποθήκης. Έτσι θα υπάρχουν περισσότερα διαμερίσματα στην αγορά με υποθήκη.

Είναι επικερδές να αγοράσετε ένα διαμέρισμα που είναι ήδη σε υποθήκη

Όταν μια τράπεζα πουλά ένα διαμέρισμα οφειλέτη σε δημόσιο πλειστηριασμό, μπορεί να αναμένεται σημαντική έκπτωση. Για ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, αυτό είναι ένα μη βασικό περιουσιακό στοιχείο, οπότε προσπαθεί να το ξεφορτωθεί απλώς επιστρέφοντας το δικό του.

Κατά την πώληση σπιτιού από τον ιδιοκτήτη, δεν μπορεί κανείς να περιμένει μια ασυνήθιστα ευνοϊκή τιμή. Αλλά μπορεί ακόμα να πετάξει λίγο - για περιττά προβλήματα και να σας παρακινήσει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με βάρη.

Πώς να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη

Ανάλογα με τους όρους, μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με διαφορετικούς τρόπους.

Με την αποπληρωμή της υποθήκης κατά τη διάρκεια της συναλλαγής

Συνθήκες: η συναλλαγή πραγματοποιείται με τη συγκατάθεση της τράπεζας στην οποία ο τρέχων ιδιοκτήτης εξέδωσε την υποθήκη · ο αγοραστής αγοράζει το αντικείμενο με μετρητά.

Το ασφαλέστερο σχέδιο. Προστατεύει όλα τα μέρη της συναλλαγής: τον αγοραστή, τον πωλητή και την τράπεζα. Ας δούμε ένα παράδειγμα.

Πωλείται διαμέρισμα για 3 εκατομμύρια ρούβλια. Η τράπεζα δίνει τη συγκατάθεσή της για τη συναλλαγή και καθορίζει το ποσό του υπόλοιπου χρέους - 500 χιλιάδες ρούβλια. Χρησιμοποιούνται δύο κελιά για υπολογισμούς. Πριν από την υπογραφή της συμφωνίας αγοράς και πώλησης, τα χρήματα του αγοραστή τοποθετούνται σε αυτά: 500 χιλιάδες σε ένα και 2,5 εκατομμύρια σε άλλο.

Τα έγγραφα για τα κελιά καθορίζουν ποιος και πότε μπορεί να παραλάβει τους λογαριασμούς. Εάν η συμφωνία αγοράς και πώλησης έχει υπογραφεί και η μεταβίβαση της κυριότητας έχει καταχωριστεί στη Rosreestr, η τράπεζα θα είναι σε θέση να πάρτε τις 500 χιλιάδες τους από ένα κελί, ο πωλητής - 2,5 εκατομμύρια από το δεύτερο και ο αγοραστής - μια υποθήκη για ανάληψη βάρη. Εάν η συμφωνία αποτύχει, ο αγοραστής θα επιστρέψει τα χρήματά του και δεν θα αλλάξει τίποτα για τα υπόλοιπα.

Μερικές φορές τα χρήματα για ένα δάνειο μπορούν να κατατεθούν όχι μέσω ενός κελιού, αλλά απευθείας στην τράπεζα, αλλά το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα συμμετέχει σε κάθε περίπτωση ενεργά στη διαδικασία.

Με την εκχώρηση χρέους

Συνθήκες: η συναλλαγή πραγματοποιείται με τη συγκατάθεση της τράπεζας, ο αγοραστής αγοράζει στέγαση με υποθήκη από την ίδια τράπεζα.

Ο αγοραστής υποβάλλει αίτηση για υποθήκη στην τράπεζα σαν να αγόραζε οποιοδήποτε διαμέρισμα. Η διαδικασία έγκρισης θα είναι παρόμοια και θα διαρκέσει περίπου τον ίδιο χρόνο. Δεδομένου ότι θα γίνει ο δανειολήπτης κατά την αγορά, το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα θα ελέγξει τη φερεγγυότητά του και αποφασίζειαν ο πελάτης σας είναι έτοιμος να τον δει.

Εδώ, εκτός από τη συμφωνία αγοράς και πώλησης, συνάπτεται συμφωνία για την εκχώρηση δικαιωμάτων αξιώσεων για ένα παλιό δάνειο ή μια νέα συμφωνία δανείου μεταξύ της τράπεζας και του αγοραστή. Το βάρη στο Rosreestr καταργείται και επιβάλλεται νέο με την εγγραφή των δικαιωμάτων του επόμενου κατόχου.

Tatiana Trofimenko, Κύριος Δικηγόρος, Ευρωπαϊκή Νομική Υπηρεσία

Αυτό το σχέδιο είναι επίσης αρκετά ασφαλές.

Με πρόωρη αποπληρωμή της υποθήκης σε βάρος του αγοραστή

Συνθήκες: η τράπεζα δεν συμφωνεί να πουλήσει το διαμέρισμα, ο αγοραστής αγοράζει το διαμέρισμα με μετρητά. Ή ο αγοραστής παίρνει δάνειο από άλλη τράπεζα.

Σε αυτήν την περίπτωση, ο αγοραστής εξοφλεί το δάνειο. Κατά συνέπεια, πρέπει να έχει στη διάθεσή του ένα ποσό ίσο με το υπόλοιπο του χρέους. Τα μέρη συνάπτουν μια προκαταρκτική συμφωνία για την πώληση και την αγορά ενός διαμερίσματος, σύμφωνα με την οποία μεταφέρονται χρήματα στον πωλητή για να κλείσει η υποθήκη. Στη συνέχεια, τα βάρη αφαιρούνται από το διαμέρισμα και στη συνέχεια το περίβλημα πωλείται ως ακίνητη περιουσία χωρίς ασφάλεια.

Αυτή η επιλογή είναι πιο ριψοκίνδυνη για τον αγοραστή, καθώς τα χρήματα μεταφέρονται βάσει συμφωνίας που δεν υπόκειται σε εγγραφή στην Rosreestr.

Tatiana Trofimenko, Κύριος Δικηγόρος, Ευρωπαϊκή Νομική Υπηρεσία

Θεωρητικά, ο πωλητής μπορεί να αρνηθεί να εγγράψει τη συμφωνία αγοράς και πώλησης με τη Rosreestr. Ο αγοραστής θα μπορεί να λαμβάνει χρήματα από αυτό, αλλά μόνο μέσω των δικαστηρίων.

Τι να θυμάστε

• Μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα που είναι ήδη υποθήκη.
• Πρέπει να ελέγχεται με τον ίδιο τρόπο όπως το περίβλημα χωρίς βάρη.
• Είναι ασφαλέστερο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με τη συγκατάθεση της τράπεζας και με τη συμμετοχή του.