Επενδύσεις και διαχείριση εμπορικών ακινήτων - δωρεάν μάθημα από τη Ρωσική Σχολή Διοίκησης, εκπαίδευση, ημερομηνία: 9 Σεπτεμβρίου 2022.
μικροαντικείμενα / / December 01, 2023
Πώς να διαχειριστείτε αποτελεσματικά τα εμπορικά ακίνητα και να επιλέξετε τη σωστή επενδυτική στρατηγική; Θα σας διδάξουμε πώς να αξιολογείτε τα περιουσιακά στοιχεία, να προσδιορίζετε το σκοπό των αντικειμένων, να διαχειρίζεστε, να διεξάγετε δραστηριότητες μάρκετινγκ, να λαμβάνει αιτήσεις από ενοικιαστές και αγοραστές, να διαπραγματεύεται και να συνάπτει συμβάσεις αρμοδίως και στη συνέχεια να διατηρεί ενοικιαστής. Θα μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τις γνώσεις και τα εργαλεία που υποστηρίζονται από πραγματικές περιπτώσεις αμέσως μετά την ολοκλήρωση του μαθήματος.
Ειδικός στον τομέα της διαχείρισης εμπορικών ακινήτων, έχει εμπειρία στην υλοποίηση μεγάλων έργων και είναι τακτικός ομιλητής σε εκδηλώσεις του κλάδου.
Ειδικός επαγγελματίας στον τομέα της διαχείρισης ακινήτων. Περισσότερα από 10 χρόνια εμπειρίας στη διαχείριση εταιρειών διαχείρισης μεγάλων εγκαταστάσεων της Μόσχας.
25 χρόνια πρακτικής εμπειρίας σε εμπορικά ακίνητα. Marketing και διαχείριση πωλήσεων, προώθηση και πώληση εμπορικών ακινήτων.
Εμπορικά ακίνητα: κύρια χαρακτηριστικά
• Οικονομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.
• Ανάλυση τοποθεσίας.
• Αρχιτεκτονικά και πολεοδομικά χαρακτηριστικά: ακίνητα γραφείων.
• Αρχιτεκτονικά και πολεοδομικά χαρακτηριστικά: ακίνητα λιανικής.
• Προδιαγραφές κατασκευής και μηχανικής.
• Μέτρηση επιφανειών. ΔΔΠ - Τεχνικό σχέδιο.
• Διεθνή πρότυπα μετρήσεων σε ακίνητα: BOMA, IPMS.
• Νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.
• Ταξινόμηση χώρων γραφείων.
• Ταξινόμηση χώρων αποθήκης και λιανικής.
Επένδυση σε εμπορικά ακίνητα
• Εμπορικά ακίνητα: δομή κόστους.
• Πώληση επαγγελματικών ακινήτων.
• Μίσθωση εμπορικών ακινήτων: διάρθρωση εσόδων από ενοίκια.
• Πώς διαμορφώνεται η αγοραία αξία ενός ακινήτου.
• Επενδυτική πώληση επαγγελματικών ακινήτων.
• Προσδιορισμός της αξίας ενός ακινήτου: μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης.
• Προσδιορισμός της αξίας ενός ακινήτου: προεξόφληση ταμειακών ροών.
• Κερδοφορία και απόσβεση Εσωτερικό ποσοστό απόδοσης.
• Επενδυτικά στυλ.
• Επενδυτικός κύκλος.
Ανάπτυξη της έννοιας και της πρακτικής πώλησης επαγγελματικών ακινήτων
• Πολυλειτουργικά Συγκροτήματα (MCs), ορισμός, αρχές σχηματισμού.
• Έννοια και ταξινόμηση IFCs, παραδείγματα υλοποιούμενων έργων.
• Πλεονεκτήματα/μειονεκτήματα κατασκευής και υλοποίησης πολυλειτουργικού συγκροτήματος.
• Δημιουργία μοναδικής ιδέας για πολυλειτουργικό συγκρότημα, αναζήτηση του βέλτιστου συνδυασμού λειτουργιών, εφέ συνέργειας.
• Αρχιτεκτονική αντίληψη, βασικές τεχνικές προδιαγραφές λειτουργιών γραφείου, λιανικής και ξενοδοχείου, χαρακτηριστικά συνδυασμού σε συγκρότημα μικτής χρήσης.
• Προδιαγραφές πλήρωσης του συγκροτήματος μικτής χρήσης (χαρακτηριστικά προσέλκυσης ενοικιαστών ή/και πώλησης χώρου).
• Σύγχρονες τάσεις στη δημιουργία συγκροτημάτων μικτής χρήσης και παραδείγματα επιτυχημένων εγκαταστάσεων.
• Κέντρα γραφείων (OC).
• Ερευνα αγοράς. Ανάλυση ανταγωνιστικού περιβάλλοντος. Τρέχουσα κατάσταση της αγοράς και μελλοντικές τάσεις.
• Δημιουργία μοναδικής ιδέας. Απόσπαση από τους ανταγωνιστές. Παράμετροι του «ιδανικού» OC.
• Ιδιαιτερότητες αρχιτεκτονικών λύσεων, προσδιορισμός «συντελεστή απώλειας χώρου σε κτίριο», βέλτιστες σχεδιαστικές λύσεις (παραδείγματα).
• Συστηματοποίηση τύπων κέντρων γραφείου (τεχνικές προδιαγραφές) - η τρέχουσα ταξινόμηση κέντρων γραφείου από το Guild of Managers and Developers.
• Διαμόρφωση της βασικής τιμής ενοικίασης.
• Σύνταξη έννοιας για την προώθηση ενός αντικειμένου. Αναζητήστε ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ενοικιαστών.
• Αρχές πλήρωσης χώρων γραφείων, αποτελεσματική αλληλεπίδραση με ενοικιαστές, κύρια λάθη των ιδιοκτητών.
• Μέθοδοι εύρεσης ενοικιαστών στην τρέχουσα αγορά.
• Τεκμηριωτική υποστήριξη διαδικασιών - τεκμήρια τίτλου, είδη μισθωτηρίων συμβολαίων, προσύμφωνο (πλήρες κείμενο σύμβασης μίσθωσης γραφείου, μακροπρόθεσμη και βραχυπρόθεσμη).
• Μεθοδολογία προσδιορισμού του ύψους του ενοικίου.
• Υπηρεσίες για ενοικιαστές και επισκέπτες γραφείων: υποχρεωτική και πρόσθετη, τρέχουσα πρακτική.
• Εμπορικά κέντρα (ΤΚ).
• Παράμετροι ενός «ιδανικού» εμπορικού κέντρου.
• Ανάπτυξη της έννοιας του εμπορικού κέντρου, προσδιορισμός της μορφής του εμπορικού κέντρου, διαφοροποίηση από τους ανταγωνιστές (ακολουθία βημάτων κατά τη λήψη απόφασης για τη μορφή, την περιοχή και τις παραμέτρους του μελλοντικού εμπορικού κέντρου, προσδιορίζοντας μια πιθανή σύνθεση ενοικιαστών).
• Προετοιμασία προπώλησης, προμεσολάβηση, τεχνικές προδιαγραφές βασικών ενοικιαστών (κανόνες «προμεσιτείας» - συλλογή και ανάλυση απαντήσεων από ενοικιαστές σχετικά με τη δυνατότητα εισόδου στο έργο).
• Δημιουργία τεχνολογικής αντίληψης. Ιδιαιτερότητες αρχιτεκτονικών λύσεων (προδιαγραφές σχεδιασμού με βάση μια τεχνολογική αντίληψη, τεχνικές προδιαγραφές των κύριων ενοίκων «άγκυρα»).
• Διαμόρφωση τιμών ενοικίασης. Προετοιμασία σχεδίου συναλλαγών. Προσδιορισμός τιμών ενοικίασης σε εμπορικό κέντρο. ποσοστό του κύκλου εργασιών του ενοικιαστή· εργασία με ενοικιαστές αγκυρών (η τρέχουσα πρακτική της συμφωνίας εμπορικών όρων με «άγκυρες»).
• Δημιουργία αποτελεσματικών σχέσεων με βασικούς ενοικιαστές.
• Κατάρτιση εμπορικού σχεδίου (ανάλυση εσόδων από ενοίκια κατά την κατασκευή ή επανασύλληψη εμπορικού κέντρου).
• Τεκμηριωτική υποστήριξη διαδικασιών, έγγραφα τίτλου, είδη μισθωτηρίων συμβολαίων, προσύμφωνο. Συμφωνία λαμβάνοντας υπόψη ποσοστό του κύκλου εργασιών (πλήρη κείμενα των προσυμφώνων και κύριας μίσθωσης, λαμβανομένου υπόψη του ποσοστού του κύκλου εργασιών του μισθωτή).
• Υποχρεωτικές και πρόσθετες (σχετικές) λειτουργίες. Ψώνια και ενεργός ελεύθερος χρόνος. Αποστολές, κέντρα τραμπολίνο, σχολές μαγειρικής, μουσεία, εκθέσεις, ζωολογικοί κήποι. Εμπορικό κέντρο ως κοινωνική πλατφόρμα (παραδείγματα νέων επιτυχημένων εμπορικών κέντρων).
• Εξασφάλιση της μέγιστης πληρότητας του ενοικιαζόμενου χώρου. Βασικοί κανόνες αποτελεσματικής αναζήτησης, επιλογής και τοποθέτησης ενοικιαστών (αρχική προσέλκυση ενοικιαστών, οργάνωση προβολής του ακινήτου και παροχή πληροφοριών, αρμοδιότητες υπευθύνων ενοικίασης).
• Εμπορικά κέντρα – τύποι, κατηγορίες, πλεονεκτήματα, τάσεις. Παραδείγματα επιτυχημένης ρωσικής εμπειρίας.
• Αξιώματα της διαδικασίας διαπραγμάτευσης με τους ενοικιαστές. Δικαιολόγηση τιμής.
Επιχειρηματικό μοντέλο εταιρείας διαχείρισης εμπορικών ακινήτων
• Κατάσταση της αγοράς ακινήτων.
• Εισαγωγή.
• Ανάλυση της αγοράς εμπορικών ακινήτων.
• Είδη εμπορικών ακινήτων, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τους: ακίνητα λιανικής, ακίνητα γραφείου, ακίνητα αποθήκης.
• Πολυλειτουργικά συγκροτήματα.
• Κτηματομεσιτικό συγκρότημα ως Αντικείμενο Διαχείρισης.
• Επιχειρηματικές διαδικασίες της Εταιρείας Διαχείρισης.
• Κύριες δραστηριότητες της εταιρείας διαχείρισης.
• Λεπτομερείς επιχειρηματικές διαδικασίες - για αυτο-μελέτη.
• Ανάπτυξη της οργανωτικής και λειτουργικής δομής της εταιρείας διαχείρισης.
• Επιλογή μοντέλου διαχείρισης για την εταιρεία διαχείρισης.
• Τύποι οργανωτικών δομών, υπέρ και κατά.
• Αλληλεπίδραση υπηρεσιών.
• Επίλυση του προβλήματος «διπλασιασμού» συναρτήσεων.
• Ανάθεση εξουσίας.
• Υπόθεση: ανάπτυξη οργανωτικής και λειτουργικής δομής εταιρείας διαχείρισης για ένα δεδομένο αντικείμενο.
• Κύρια τμήματα της εταιρείας διαχείρισης. Σύνθεση, καθήκοντα, κανονισμοί.
• Βασικά τμήματα λειτουργίας και συντήρησης εγκαταστάσεων.
• Τεχνική λειτουργία υπηρεσία-διαχείριση εγκαταστάσεων.
• Υπηρεσία καθαρισμού.
• Μη πυρήνες Μεραρχίες.
• Διοικητικό τμήμα. Κεντρική Υποδοχή.
• Υπηρεσία ελέγχου κατασκευής.
• Υπηρεσία ασφάλειας και ασφάλειας.
• Ροή επισκεπτών, μηχανισμοί διαχείρισής τους – για ανεξάρτητη μελέτη.
• Περίπτωση: διαχωρισμός των ροών επισκεπτών σε ένα συγκεκριμένο πολυλειτουργικό συγκρότημα και ένας αλγόριθμος για τη διαχείριση αυτών των ροών.
• Εμπορική διαχείριση - διαχείριση ακινήτων, σχέδια πωλήσεων, στρατηγική πωλήσεων.
• Υπόθεση: ανάλυση της κατάστασης μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή-οφειλέτη σε περίοδο κρίσης.
• Σύγχρονος μηχανολογικός εξοπλισμός κτιρίων.
• Ποια «μικρά πράγματα» μπορούν να γίνουν το κύριο πλεονέκτημα.
• Διαχείριση καταναλωμένων πόρων κοινής ωφέλειας. Σύνθετη αποστολή.
• Χαρακτηριστικά διαχείρισης Πολυλειτουργικών συγκροτημάτων.
• Είδη συμβάσεων διαχείρισης ακινήτων: συμφωνίες συνολικής διαχείρισης του ακινήτου με τον ιδιοκτήτη, συμφωνία για συντήρηση και συντήρηση της εγκατάστασης με τον μισθωτή (ιδιοκτήτη), συμφωνία για αποζημίωση κοινοχρήστων, συμφωνία ενοίκιο.
• Περίπτωση: επιλέξτε τον τύπο σύμβασης για τη διαχείριση ενός δεδομένου αντικειμένου.
Μισθωτικές σχέσεις
• Κρίσεις στην αγορά ακινήτων. Μέτρα ανωτέρας βίας και κρατικής στήριξης για τους ενοικιαστές.
• Διαπραγματεύσεις με ενοικιαστές σε περίοδο κρίσης.
• Πώς να προετοιμαστείτε για διαπραγματεύσεις με ενοικιαστές.
• Τι πρέπει να γνωρίζετε για τον αντισυμβαλλόμενο πριν ξεκινήσετε τις διαπραγματεύσεις. Σχέδιο Β.
• Βασικές στρατηγικές διαπραγμάτευσης. Τρόποι συμφωνίας με τον ενοικιαστή.
• Ψυχολογία των διαπραγματεύσεων. Κύρια κανάλια επιρροής στον αντισυμβαλλόμενο.
• Διαχείριση της ατμόσφαιρας των διαπραγματεύσεων.
• Άδικες διαπραγματεύσεις. Παραβίαση της ισορροπίας των συμφερόντων των μερών.
• Ενέργειες ενοικιαστή για μείωση ενοικίου και αντίμετρα του ιδιοκτήτη.
• Στρατηγική αλληλεπίδρασης με ενοικιαστές σε περίοδο κρίσης.
• ΕΡΓΑΣΤΗΡΙ. Μείωση ενοικίου με αντάλλαγμα την επέκταση της σύμβασης: καθορισμός του ποσού της έκπτωσης.
• Όροι της σύμβασης μίσθωσης, οι οποίοι καθίστανται ιδιαίτερα σημαντικοί σε περίοδο κρίσης.