Πώς να κάνει μια συμφωνία ενοικίασης

Απλά κάνω μια κράτηση: σε αυτό το άρθρο θα εστιάσουμε ακριβώς στη σύμβαση εμπορικής μίσθωσης των χώρων, η οποία διέπεται από Κεφάλαιο 35 του Αστικού Κώδικα και εν μέρει Το κεφάλαιο 5 του Κώδικα ΣτέγασηςΑυτή είναι η πρόσληψη ενός ατόμου διαμέρισμα. Στο νόμο υπάρχει μια διαφορά μεταξύ της πρόσληψης της σύμβασης (η οποία είναι φυσικό πρόσωπο) και μίσθωσης (η οποία είναι νομικό πρόσωπο). Ωστόσο, στη συνηθισμένη ομιλία η λέξη χρησιμοποιείται καθιερωμένη «ενοίκιο». Ως εκ τούτου, το υλικό για λόγους απλότητας, θα χρησιμοποιήσουμε και τους δύο όρους - «πρόσληψη» και «ενοικίαση» - ως ισοδύναμα.

έγγραφα

Σε καμία περίπτωση μην διστάσετε να ρωτήσετε τον ιδιοκτήτη να παρέχει ένα πλήρες πακέτο των εγγράφων:

• διαβατήριο?
• απαραίτητα πιστοποιητικό εγγραφής των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας στο διαμέρισμα?
• Προαιρετικά: καταβάλλεται αποδείξεις για τις πληρωμές χρησιμότητας (για να βεβαιωθείτε ότι δεν έχει κανένα χρέος) και ένα απόσπασμα από το σπίτι του λαού καταχωρηθεί στο περίβλημα.

Σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος λίγα, η συναίνεση ενός από αυτά δεν είναι αρκετό, θα πρέπει να λάβει τη συγκατάθεση όλων. Ίσως τρία σενάρια:

1. Συνδέστε μια γραπτή συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητών.
2. Ένα συν-ιδιοκτήτης συνάπτει σύμβαση με έναν πληρεξούσιο από την άλλη.
3. Κατά τη σύναψη της σύμβασης όλοι οι ιδιοκτήτες είναι παρόντες αυτοπροσώπως (αν η σύμβαση ορίζει ότι το διαμέρισμα είναι προς ενοικίαση ταυτόχρονα το σύνολο των ιδιοκτητών).

Από τους ανθρώπους που δεν είναι ιδιοκτήτες, αλλά καταχωρήθηκε στο περίβλημα, όπως απαιτείται γραπτή συγκατάθεση. Σε αντίθετη περίπτωση, μπορούν να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους, ανά πάσα στιγμή, και θα πρέπει να εξετάσουμε επειγόντως για νέες κατοικίες.

Δεδομένου ότι μιλάμε για την πρόσληψη ενός διαμερίσματος, τότε ο εργοδότης - ένα άτομο. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να φέρει ένα διαβατήριο. Εάν πρόκειται να ζήσουν σε ένα διαμέρισμα πάνω από ένα, τότε τα στοιχεία του διαβατηρίου του δεύτερου (τρίτο, πέμπτο), απαιτείται επίσης ο ενοικιαστής.

Η σύμβαση της μίσθωσης του ακινήτου που υπόκεινται σε καταχώριση κατάσταση. Εκτός από την συμφωνία που έχει συναφθεί σε λιγότερο από ένα χρόνο.

ώρα

Η σύμβαση εργασίας μπορεί να είναι μικρής διάρκειας (έως ένα έτος) και μακροπρόθεσμα (από ένα έως πέντε έτη). Εάν η σύμβαση για την περίοδο δεν είναι μια λέξη, πιστεύεται ότι φυλακίστηκε για μέγιστη περίοδο πέντε ετών. Η κύρια διαφορά μεταξύ των μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων συμβάσεων - τους όρους της έξωσης.

βραχυπρόθεσμη σύμβαση

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνταγογραφήσει μια περίοδο κατά την οποία η σύμβαση μπορεί να καταγγελθεί από τα συμβαλλόμενα μέρη εκ των προτέρων. Αν δεν καθορίζεται η περίοδος αυτή, δεν έχει το δικαίωμα να μισθωτές έξωση πριν από τη λήξη της σύμβασης. Αλλά στο τέλος αυτής της περιόδου, ο ιδιοκτήτης αποφασίσει ήδη να συνεχίσουν να λάβει ένα διαμέρισμα με τα ίδια τους ενοικιαστές ή να αναζητήσει άλλους.

μακροπρόθεσμη συμφωνία

Για να μέρος με τους ενοικιαστές στον ιδιοκτήτη πολύ πιο δύσκολη. Μετά τη λήξη της σύμβασης ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλά να εγκατασταθούν σε ένα διαμέρισμα για κάποιον άλλο αν δεν κοινοποιήθηκε του επιθυμητό ενοικιαστής όχι λιγότερο από τρεις μήνες πριν από τη λήξη της σύμβασης, πιστεύεται ότι η σύμβαση παρατείνεται αυτόματα για την παλιά συνθήκες.

Αν ο ιδιοκτήτης λέει ότι δεν σχεδιάζει να παραδώσει το ακίνητο, οι ενοικιαστές πρέπει να κινηθούν έξω. Αλλά σε αυτή την περίπτωση πραγματικά δεν μπορεί να πάρει το διαμέρισμα τουλάχιστον ένα χρόνο, αλλιώς οι προηγούμενες ενοικιαστές έχουν το δικαίωμα να πάει στο δικαστήριο και αποζημίωση ζήτηση για ζημιές.

Σε αντίθεση με τον εκμισθωτή, ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση ανά πάσα στιγμή χωρίς εξήγηση.

Κατάσταση του διαμερίσματος και της περιουσίας

Επισκευές και βελτιώσεις

Φλέγον ζήτημα: ποιος κάνει τις επισκευές; Συνήθως η σύμβαση είναι η διατύπωση ότι «μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης οι μισθωτές υποχρεούνται να επιστρέψουν τις εγκαταστάσεις με την ίδια μορφή με την οποία χορηγήθηκε.» Ως εκ τούτου, η σύμβαση θα πρέπει να είναι άμεσα δείχνουν ότι μπορείτε να αλλάξετε σε ένα διαμέρισμα και τι δεν είναι.

Επιπλέον, χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη των ενοικιαστών έχουν κανένα δικαίωμα να την ανοικοδόμηση και ανακαίνιση των χώρων. Για παράδειγμα, η επισκευή δεν μπορεί απλά να πάρουν και να κατεδαφίσουν τοίχους και να επεκτείνουν την πόρτα.

Εάν η επισκευή μπορεί να πραγματοποιηθεί, η σύμβαση πρέπει να καθορίσει, πόσο πρέπει να μειωθούν τα ενοίκια. Αν η ένδειξη δεν είναι, μια κατάσταση μπορεί να προκύψει ότι εσείς ο ίδιος θα επισκευάσει τα πάντα, και ο ιδιοκτήτης απλά αρνούνται να επιστρέψουν τα έξοδά σας.

Όλες οι επισκευές και οι δαπάνες για αυτό - στους ώμους του μισθωτή. Υποστηρίζει όχι μόνο την τάξη στο διαμέρισμα, αλλά και είναι υπεύθυνος για την ασφάλεια της ιδιοκτησίας.

Αναμόρφωση του ιδιοκτήτη θα πρέπει να κάνει, και όλα τα έξοδα που βαρύνουν τον ίδιο (εκτός αν ορίζεται διαφορετικά στη σύμβαση). Αν ο ιδιοκτήτης δεν δείχνουν ενδιαφέρον για την αναμόρφωση όταν απαιτείται, αφαιρώντας το ξενοδοχείο έχει το δικαίωμα να:

• ανεξάρτητα εκτελέσει αναμόρφωση, προβλέπεται από τη σύμβαση ή προκαλούνται από επείγουσα ανάγκη, και με τον εκμισθωτή να ανακτήσει το κόστος?
• απαιτούν μια αντίστοιχη μείωση του μισθώματος?
• να ζητήσει την ακύρωση της σύμβασης και ζημιές.

Όταν κάνετε επισκευές ή αγοράζει κάτι νέο σε μια αφαιρούμενη διαμέρισμα, από νομική άποψη, να κάνετε βελτιώσεις. Μπορεί να διαχωρισθούν και αδιάσπαστη. Για παράδειγμα, αν ο μισθωτής με δικά του έξοδα να ρυθμίσετε το κλιματιστικό ή θερμάστρα (και ο ιδιοκτήτης δεν μείωσε το ενοίκιο και δεν καλύπτει το κόστος τους), δεν δικαιούται να τα πάρει μαζί του.

Βελτιώσεις σε ακίνητα τρίτων, όπως νέα ταπετσαρία, χωρίς zaberosh χωρίς να χαλάσει την εμφάνιση του διαμερίσματος. Ως εκ τούτου, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει την επιστροφή της αξίας τους όταν λήξει η διάρκεια της σύμβασης. Όμως, η απαίτηση αυτή ικανοποιείται στην περίπτωση, αν οι ορίζει σύμβαση που ο ιδιοκτήτης δεν είχε αντιρρήσεις για αυτή τη βελτίωση.

κατάσταση του ακινήτου

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να δώσει στον ενοικιαστή ένα ακίνητο σε καλή κατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι αν κάτι σας εμποδίζει να χρησιμοποιήσετε το διαμέρισμα, ο ιδιοκτήτης πρέπει να διορθώσετε αυτό το λόγο δικά τους έξοδα. Ακόμη και το ένα για το οποίο δεν γνώριζε κατά το χρόνο της παράδοσης του διαμερίσματος. Για παράδειγμα, μπορείτε να μετακινηθεί μέσα και έμειναν έκπληκτοι να διαπιστώσουν ότι όλοι οι σωλήνες έχουν από καιρό σαπίσει και πλύσιμο στο ντους είναι απλά αδύνατο. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να καλύψει αυτό το κενό, το συντομότερο δυνατό και εντελώς δωρεάν. Αν δεν το κάνει, μπορείτε είτε να αφαιρέσετε την αιτία των δικών και να ζητεί την επιστροφή τους ή να καταγγείλει τη σύμβαση.

Προειδοποίηση: ο ιδιοκτήτης πρέπει να καθορίσει τα δικά τους έξοδα μόνο τα μειονεκτήματα ότι ούτε ο ίδιος ούτε ξέρεις.

Εάν η επιθεώρηση του διαμερίσματός σας δούμε ότι υπάρχει κάτι που δεν λειτουργεί, ή αν έχουν προειδοποιήσει γι 'αυτό εκ των προτέρων, έχετε το δικαίωμα σας - να συμφωνήσουν σε μια τέτοια κατάσταση ή ματιά για μια καλύτερη επιλογή.

Επίσης, οι δικηγόροι συνιστούμε ότι εκτός από τη συμφωνία για να κάνει την πράξη των διαμερισμάτων υποδοχής. Όπως είναι προκαθορισμένη κατάσταση των επίπλων, ειδών υγιεινής, δάπεδα, παράθυρα, και άλλα πράγματα. Στη συνέχεια, αυτό θα βοηθήσει τις διαφορές αποφύγετε σχετικά με την ποιότητα της επισκευής και επίπλων. Φυσικά, στο διαμέρισμα της παλιάς Σοβιετικής επίπλων και εξοπλισμού χωρίς αυτό δεν μπορείς να κάνεις. Όμως ο ιδιοκτήτης, η διαμονή έμπορος με ακριβά έπιπλα και συσκευές, ενδιαφέρεται για το γεγονός ότι όλα τα πλάτη περιουσίας σε καλή κατάσταση, ώστε να μπορεί να συνδεθεί ακόμα και φωτογραφίες του ακινήτου και των ελέγχων που επιβεβαιώνουν του κόστος. Φυσικό εξασθένησης, βέβαια, λαμβάνονται υπόψη. Αλλά για την οθόνη σπασμένα τηλεόραση ο ενοικιαστής θα πρέπει να πληρώσει.

Δώστε προσοχή σε ένα τέτοιο πράγμα ως μια «κοινή ευθύνη», αν νοικιάσετε ένα διαμέρισμα με κάποιον στο clubbing. Εάν η σύμβαση δεν προβλέπει κοινού και εις ολόκληρον ρήτρα ευθύνης, ολόκληρη η ευθύνη θα βαρύνει το πρόσωπο που συνήψε τη σύμβαση. Αυτό είναι αν απρόσεκτη γείτονά σου ότι κάτι θα σπάσει, και η επιβάρυνση των συμβάσεων που καταγράφονται μόνο εσείς, και στη συνέχεια πρέπει να πληρώσουν για σας.

ενοικίαση

Η σύμβαση προβλέπει το σύνταγμα, τους όρους και τις προϋποθέσεις καταβολής ενοικίου. Εάν συγκεκριμένες οδηγίες για το ότι δεν υπάρχει, υποτίθεται ότι είναι παρόμοιες με εκείνες που χρησιμοποιούνται συνήθως κατά την ενοικίαση ενός ακινήτου παρόμοια: στην περίπτωση του διαμερίσματος είναι ένα στερεό ποσό της πληρωμής γίνεται κάθε μήνα.

Εάν ο ιδιοκτήτης ζητήσει αμέσως την πληρωμή κάνουν για 2-3 μήνες εκ των προτέρων ή υπόσχεση, στη σύμβαση που καλείται να εγγραφείτε.

Το έγγραφο, επίσης, θα πρέπει να αναφέρουν πόσο συχνά και σε ποιο βαθμό ο ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει τα τέλη. Στην πράξη, συνήθως σταθερό μίσθωμα αυξάνεται κάθε χρόνο έως και 10% της αρχικής τιμής. Αλλά όλα αυτά είναι στη διακριτική ευχέρεια των μερών.

Εάν η σύμβαση δεν είναι τέτοιας ρήτρας ένας περιλαμβάνεται, ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να έχει το δικαίωμα να αυξήσει το ενοίκιο, αλλά αυτό μπορεί να γίνει μόνο μία φορά το χρόνο. Επιπλέον, θα πρέπει να ενημερώσει τον ενοικιαστή εκ των προτέρων γραπτώς. Εάν δεν πληρούνται οι νέες συνθήκες, μπορεί να ακυρώσει μονομερώς τη σύμβαση.

Ο μισθωτής έχει επίσης το δικαίωμα να απαιτήσει τη μείωση του μισθώματος, εάν οφείλεται σε περιστάσεις πέρα ​​από τον έλεγχό της, οι όροι των μισθωμένων χώρων επιδεινώθηκε.

επιπλέον

Μιλήστε με τον ιδιοκτήτη για όλες τις λεπτομέρειες. Θα πρέπει πιθανώς να συναντώνται συχνά. Ανησυχούσε για το διαμέρισμά του, που ανησυχούν για την ποιότητα των καταλυμάτων, έτσι ώστε να μάθουν να διαπραγματευτεί και να θέσει αυτό όλη την προφορική συμφωνία στο έγγραφο.

Σπάνια, αλλά αυτό συμβαίνει δυσάρεστη κατάσταση: μερικές φορές οι ιδιοκτήτες ήθελε να πάει χωρίς προειδοποίηση, ακόμη και εν απουσία των κατοίκων και αρκετές φορές το μήνα. Αυτό είναι αιτία για την καταγγελία της σύμβασης με την αποζημίωση των εξόδων μετεγκατάστασης ενοικιαστή. Για να αποφευχθεί αυτό, απλά προσθέστε μια γραμμή στη συμφωνία σχετικά με το πόσο συχνά ο ιδιοκτήτης μπορεί να έχει να εμφανιστεί, αν θα σας προειδοποιήσει γι 'αυτό εκ των προτέρων είναι απαραίτητο, και να καθορίσετε την απαγόρευση της αυθόρμητης επισκέψεις σε σας αρ.

Μάθετε πώς ο ιδιοκτήτης ισχύει και για τους επισκέπτες, για το ζώο και να το δηλώσετε στο συμβόλαιο.

Μόνο διαπραγμάτευση και τον καθορισμό όλα τα στοιχεία που έχει σημασία, και οι δύο πλευρές θα είναι σε θέση να ζήσουν χωρίς συγκρούσεις και χωρίς υπερβολική ανησυχία.

Καταγγελία της σύμβασης στο δικαστήριο

Έχουμε ήδη μιλήσει για το γεγονός ότι ο εκμισθωτής δεν είναι εύκολο να μέρος με τον ενοικιαστή, το σημαντικό ρόλο που διαδραματίζει το είδος της σύμβασης. Όμως, ο εργοδότης δικαιούται να καταγγείλει τη σύμβαση ανά πάσα στιγμή, αλλά με μία προϋπόθεση: πρέπει να γνωστοποιήσει στον ιδιοκτήτη του την επιθυμία του για τους τρεις μήνες εγγράφως.

Αλλά μερικές φορές συμφωνούν ανθρωπίνως αδύνατο, και προς τη μία πλευρά υπάρχει μόνο μία διέξοδος - να προσφύγουν στη δικαιοσύνη μέσω των δικαστηρίων, και να καταγγείλει τη σύμβαση.

Κατόπιν αιτήματος της σύμβασης εκμισθωτής μπορεί να τερματιστεί πρόωρα από το δικαστήριο στην περίπτωση που ο μισθωτής:

• Χρησιμοποιεί το ακίνητο σε μια σημαντική παραβίαση της σύμβασης, ή με επαναλαμβανόμενες παραβιάσεις?
• επιδεινώνει σημαντικά την περιουσία?
• περισσότερες από δύο φορές στη σειρά δεν πληρώνει το ενοίκιο στην ώρα τους?
• Δεν αναμόρφωση του ακινήτου εντός της προθεσμίας που προβλέπεται στη σύμβαση, εάν η αναθεώρηση της σύμβασης είναι η ευθύνη του ενοικιαστή.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη συμφωνία στο δικαστήριο, μόνο αν είναι εγγράφως να απαιτήσει από τον μισθωτή για την εξάλειψη των παραβιάσεων.

Κατόπιν αιτήματος της σύμβασης μισθωτή μίσθωσης μπορεί να τερματιστεί πρόωρα από το δικαστήριο στις περιπτώσεις κατά τις οποίες:

• ο ιδιοκτήτης δεν παρέχει αγαθά ή δημιουργεί εμπόδια στη χρήση του ακινήτου στο ακέραιο?
• ακίνητο έχει ελαττώματα που δεν προβλέπονται από τον ιδιοκτήτη στη σύμβαση, δεν είχαν προηγουμένως γνωστό στον μισθωτή και δεν μπορούσε να ανιχνευθεί κατά την επιθεώρηση του ακινήτου?
• ο ιδιοκτήτης δεν κάνει σημαντικές επισκευές στο ακίνητο που καθορίζεται στη σύμβαση ή σε εύλογο χρονικό διάστημα?
• ιδιοκτησίας οφείλεται σε περιστάσεις πέρα ​​από τον έλεγχο του μισθωτή σε κατάσταση ακατάλληλο για χρήση.

Με τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής υποχρεούται να επιστρέψει το ακίνητο στον εκμισθωτή στην ίδια κατάσταση στην οποία περιήλθε, λαμβάνοντας υπόψη φυσιολογική φθορά ή στην κατάσταση που ορίζεται από τη σύμβαση.

Εν κατακλείδι, θεωρούμε άλλα δύο σημαντικά σημεία.

Αν ο ιδιοκτήτης δίνει ή πουλάει το ακίνητο μισθωμένο, η μίσθωση να σταματήσει. Με άλλα λόγια, όταν ένα άτομο έρχεται και λέει, «να κινηθεί έξω, έχω πουλήσει ένα διαμέρισμα,» - είναι παράνομη. αλλαγή ιδιοκτησίας δεν συνεπάγεται τη λύση της σύμβασης μίσθωσης κατοικημένους χώρους.

Εάν είναι απαραίτητο, μπορείτε να αλλάξετε το μισθωτή (ενοικιαστή). Δηλαδή, αν η σύμβαση συνάπτεται για τον άντρα, και ο ίδιος, για παράδειγμα, πηγαίνει στο Βόρειο Πόλο σε ένα μακρύ ταξίδι, μπορείτε να αλλάξετε τη μισθωτή τη γυναίκα του με τη συγκατάθεσή του. Στην περίπτωση αυτή, η σύμβαση παραμένει η ίδια, τους ίδιους όρους, ο όρος συνεχίζει να ρέει και δεν μπορεί να μηδενιστεί. Αλλά μπορούμε να απαλλαγούμε από τη γραφειοκρατία, εάν υπάρχουν οποιαδήποτε προβλήματα (για παράδειγμα, εάν έχετε να ακυρώσει ένα συμβόλαιο ή κάτι για να συλλέξει μέσω των δικαστηρίων).