Επαγγελματίας διαχειριστής εμπορικών ακινήτων - δωρεάν μάθημα από τη Ρωσική Σχολή Διοίκησης, εκπαίδευση, ημερομηνία: 9 Σεπτεμβρίου 2022.
μικροαντικείμενα / / December 02, 2023
Ειδικός στον τομέα της διαχείρισης εμπορικών ακινήτων, έχει εμπειρία στην υλοποίηση μεγάλων έργων και είναι τακτικός ομιλητής σε εκδηλώσεις του κλάδου.
Εμπειρία στην αγορά ακινήτων για περισσότερα από 20 χρόνια. Ιδρυτής του γραφείου επικοινωνίας μάρκετινγκ στην αγορά ακινήτων Promotion Realty.
Επιχειρηματικό μοντέλο εταιρείας διαχείρισης εμπορικών ακινήτων
• Κατάσταση της αγοράς ακινήτων.
• Εισαγωγή.
• Ανάλυση της αγοράς εμπορικών ακινήτων.
• Είδη εμπορικών ακινήτων, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τους: ακίνητα λιανικής, ακίνητα γραφείου, ακίνητα αποθήκης.
• Πολυλειτουργικά συγκροτήματα.
• Κτηματομεσιτικό συγκρότημα ως Αντικείμενο Διαχείρισης.
• Επιχειρηματικές διαδικασίες της Εταιρείας Διαχείρισης.
• Κύριες δραστηριότητες της εταιρείας διαχείρισης.
• Λεπτομερείς επιχειρηματικές διαδικασίες - για αυτο-μελέτη.
• Ανάπτυξη της οργανωτικής και λειτουργικής δομής της εταιρείας διαχείρισης.
• Επιλογή μοντέλου διαχείρισης για την εταιρεία διαχείρισης.
• Τύποι οργανωτικών δομών, υπέρ και κατά.
• Αλληλεπίδραση υπηρεσιών.
• Επίλυση του προβλήματος «διπλασιασμού» συναρτήσεων.
• Ανάθεση εξουσίας.
• Υπόθεση: ανάπτυξη οργανωτικής και λειτουργικής δομής εταιρείας διαχείρισης για ένα δεδομένο αντικείμενο.
• Κύρια τμήματα της εταιρείας διαχείρισης. Σύνθεση, καθήκοντα, κανονισμοί.
• Βασικά τμήματα λειτουργίας και συντήρησης εγκαταστάσεων.
• Τεχνική λειτουργία υπηρεσία-διαχείριση εγκαταστάσεων.
• Υπηρεσία καθαρισμού.
• Μη πυρήνες Μεραρχίες.
• Διοικητικό τμήμα. Κεντρική Υποδοχή.
• Υπηρεσία ελέγχου κατασκευής.
• Υπηρεσία ασφάλειας και ασφάλειας.
• Ροή επισκεπτών, μηχανισμοί διαχείρισής τους – για ανεξάρτητη μελέτη.
• Περίπτωση: διαχωρισμός των ροών επισκεπτών σε ένα συγκεκριμένο πολυλειτουργικό συγκρότημα και ένας αλγόριθμος για τη διαχείριση αυτών των ροών.
• Εμπορική διαχείριση - διαχείριση ακινήτων, σχέδια πωλήσεων, στρατηγική πωλήσεων.
• Υπόθεση: ανάλυση της κατάστασης μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή-οφειλέτη σε περίοδο κρίσης.
• Σύγχρονος μηχανολογικός εξοπλισμός κτιρίων.
• Ποια «μικρά πράγματα» μπορούν να γίνουν το κύριο πλεονέκτημα.
• Διαχείριση καταναλωμένων πόρων κοινής ωφέλειας. Σύνθετη αποστολή.
• Χαρακτηριστικά διαχείρισης Πολυλειτουργικών συγκροτημάτων.
• Είδη συμβάσεων διαχείρισης ακινήτων: συμφωνίες συνολικής διαχείρισης του ακινήτου με τον ιδιοκτήτη, συμφωνία για συντήρηση και συντήρηση της εγκατάστασης με τον μισθωτή (ιδιοκτήτη), συμφωνία για αποζημίωση κοινοχρήστων, συμφωνία ενοίκιο.
• Περίπτωση: επιλέξτε τον τύπο σύμβασης για τη διαχείριση ενός δεδομένου αντικειμένου.
Ανάπτυξη της έννοιας και της πρακτικής πώλησης επαγγελματικών ακινήτων
• Πολυλειτουργικά Συγκροτήματα (MCs), ορισμός, αρχές σχηματισμού.
• Έννοια και ταξινόμηση IFCs, παραδείγματα υλοποιούμενων έργων.
• Πλεονεκτήματα/μειονεκτήματα κατασκευής και υλοποίησης πολυλειτουργικού συγκροτήματος.
• Δημιουργία μοναδικής ιδέας για πολυλειτουργικό συγκρότημα, αναζήτηση του βέλτιστου συνδυασμού λειτουργιών, εφέ συνέργειας.
• Αρχιτεκτονική αντίληψη, βασικές τεχνικές προδιαγραφές λειτουργιών γραφείου, λιανικής και ξενοδοχείου, χαρακτηριστικά συνδυασμού σε συγκρότημα μικτής χρήσης.
• Προδιαγραφές πλήρωσης του συγκροτήματος μικτής χρήσης (χαρακτηριστικά προσέλκυσης ενοικιαστών ή/και πώλησης χώρου).
• Σύγχρονες τάσεις στη δημιουργία συγκροτημάτων μικτής χρήσης και παραδείγματα επιτυχημένων εγκαταστάσεων.
• Κέντρα γραφείων (OC).
• Ερευνα αγοράς. Ανάλυση ανταγωνιστικού περιβάλλοντος. Τρέχουσα κατάσταση της αγοράς και μελλοντικές τάσεις.
• Δημιουργία μοναδικής ιδέας. Απόσπαση από τους ανταγωνιστές. Παράμετροι του «ιδανικού» OC.
• Ιδιαιτερότητες αρχιτεκτονικών λύσεων, προσδιορισμός «συντελεστή απώλειας χώρου σε κτίριο», βέλτιστες σχεδιαστικές λύσεις (παραδείγματα).
• Συστηματοποίηση τύπων κέντρων γραφείου (τεχνικές προδιαγραφές) - η τρέχουσα ταξινόμηση κέντρων γραφείου από το Guild of Managers and Developers.
• Διαμόρφωση της βασικής τιμής ενοικίασης.
• Σύνταξη έννοιας για την προώθηση ενός αντικειμένου. Αναζητήστε ένα ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο ενοικιαστών.
• Αρχές πλήρωσης χώρων γραφείων, αποτελεσματική αλληλεπίδραση με ενοικιαστές, κύρια λάθη των ιδιοκτητών.
• Μέθοδοι εύρεσης ενοικιαστών στην τρέχουσα αγορά.
• Τεκμηριωτική υποστήριξη διαδικασιών - τεκμήρια τίτλου, είδη μισθωτηρίων συμβολαίων, προσύμφωνο (πλήρες κείμενο σύμβασης μίσθωσης γραφείου, μακροπρόθεσμη και βραχυπρόθεσμη).
• Μεθοδολογία προσδιορισμού του ύψους του ενοικίου.
• Υπηρεσίες για ενοικιαστές και επισκέπτες γραφείων: υποχρεωτική και πρόσθετη, τρέχουσα πρακτική.
• Εμπορικά κέντρα (ΤΚ).
• Παράμετροι ενός «ιδανικού» εμπορικού κέντρου.
• Ανάπτυξη της έννοιας του εμπορικού κέντρου, προσδιορισμός της μορφής του εμπορικού κέντρου, διαφοροποίηση από τους ανταγωνιστές (ακολουθία βημάτων κατά τη λήψη απόφασης για τη μορφή, την περιοχή και τις παραμέτρους του μελλοντικού εμπορικού κέντρου, προσδιορίζοντας μια πιθανή σύνθεση ενοικιαστών).
• Προετοιμασία προπώλησης, προμεσολάβηση, τεχνικές προδιαγραφές βασικών ενοικιαστών (κανόνες «προμεσιτείας» - συλλογή και ανάλυση απαντήσεων από ενοικιαστές σχετικά με τη δυνατότητα εισόδου στο έργο).
• Δημιουργία τεχνολογικής αντίληψης. Ιδιαιτερότητες αρχιτεκτονικών λύσεων (προδιαγραφές σχεδιασμού με βάση μια τεχνολογική αντίληψη, τεχνικές προδιαγραφές των κύριων ενοίκων «άγκυρα»).
• Διαμόρφωση τιμών ενοικίασης. Προετοιμασία σχεδίου συναλλαγών. Προσδιορισμός τιμών ενοικίασης σε εμπορικό κέντρο. ποσοστό του κύκλου εργασιών του ενοικιαστή· εργασία με ενοικιαστές αγκυρών (η τρέχουσα πρακτική της συμφωνίας εμπορικών όρων με «άγκυρες»).
• Δημιουργία αποτελεσματικών σχέσεων με βασικούς ενοικιαστές.
• Κατάρτιση εμπορικού σχεδίου (ανάλυση εσόδων από ενοίκια κατά την κατασκευή ή επανασύλληψη εμπορικού κέντρου).
• Τεκμηριωτική υποστήριξη διαδικασιών, έγγραφα τίτλου, είδη μισθωτηρίων συμβολαίων, προσύμφωνο. Συμφωνία λαμβάνοντας υπόψη ποσοστό του κύκλου εργασιών (πλήρη κείμενα των προσυμφώνων και κύριας μίσθωσης, λαμβανομένου υπόψη του ποσοστού του κύκλου εργασιών του μισθωτή).
• Υποχρεωτικές και πρόσθετες (σχετικές) λειτουργίες. Ψώνια και ενεργός ελεύθερος χρόνος. Αποστολές, κέντρα τραμπολίνο, σχολές μαγειρικής, μουσεία, εκθέσεις, ζωολογικοί κήποι. Εμπορικό κέντρο ως κοινωνική πλατφόρμα (παραδείγματα νέων επιτυχημένων εμπορικών κέντρων).
• Εξασφάλιση της μέγιστης πληρότητας του ενοικιαζόμενου χώρου. Βασικοί κανόνες αποτελεσματικής αναζήτησης, επιλογής και τοποθέτησης ενοικιαστών (αρχική προσέλκυση ενοικιαστών, οργάνωση προβολής του ακινήτου και παροχή πληροφοριών, αρμοδιότητες υπευθύνων ενοικίασης).
• Εμπορικά κέντρα – τύποι, κατηγορίες, πλεονεκτήματα, τάσεις. Παραδείγματα επιτυχημένης ρωσικής εμπειρίας.
• Αξιώματα της διαδικασίας διαπραγμάτευσης με τους ενοικιαστές. Δικαιολόγηση τιμής.
Συστηματική οργάνωση, τοποθέτηση και προώθηση εμπορικών ακινήτων
• Ιστορικό. Η εμφάνιση της μορφής «εμπορικού κέντρου». Σύγχρονα πολυλειτουργικά συγκροτήματα: συγκροτήματα αγορών και ψυχαγωγίας, λιανικής και γραφείων.
• Διαμόρφωση της έννοιας της σειράς προϊόντων ενός εμπορικού και ψυχαγωγικού κέντρου. Είδη και είδη εμπορικών και ψυχαγωγικών κέντρων. Άλλες δορυφορικές λειτουργίες για τη διασφάλιση της πληρότητας του χώρου. Παραδείγματα επιτυχημένων λύσεων.
• Ζώνη εμπορικών κέντρων: είσοδοι και έξοδοι, στάθμευση, «καυτές» και «νεκρές» ζώνες σε εμπορικά κέντρα. Βέλτιστη ισορροπία μεταχειρισμένων και τεχνικών περιοχών. Τεχνικές αναζωογόνησης «νεκρών» ζωνών.
• Εξασφάλιση ότι το εμπορικό και ψυχαγωγικό συγκρότημα είναι γεμάτο.
• Άγκυρα ενοικιαστές στο εμπορικό κέντρο. Κατεύθυνση των καταναλωτικών ροών. Περιοχές συγκέντρωσης πιθανών αγοραστών. Οργάνωση συστήματος πλοήγησης και πληροφόρησης στο εμπορικό κέντρο.
• Εργασία με πελάτες: προσδιορισμός της ομάδας στόχου, πορτρέτο αγοραστή, δομή ζήτησης. Υπηρεσίες για επισκέπτες: βασικές (υποχρεωτικές) και πρόσθετες. Οργάνωση γηπέδων τροφίμων και καταστημάτων εστίασης. Χώροι διασκέδασης σε εμπορικό κέντρο.
• Αλλαγές στη ζήτηση των καταναλωτών - πώς αλλάζουν τα καταναλωτικά πρότυπα.
• Εργασία με ανταγωνιστές: ανάλυση ανταγωνισμού, ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα, μέθοδοι προσέλκυσης πελατών. Δραστηριότητες που στοχεύουν στην προώθηση (άνοιγμα, προώθηση και «αλλαγή» από ανταγωνιστή).
• Η ανάγκη για επανασύλληψη ή επαρκή εργαλεία μάρκετινγκ.
• Εργαλεία μάρκετινγκ για την αύξηση των πωλήσεων.
• Διαχείριση εκδηλώσεων για σκοπούς μάρκετινγκ.
• Λειτουργίες μάρκετινγκ εταιρείας διαχείρισης.
• Σχηματισμός και ανάπτυξη επωνυμίας.
Μισθωτικές σχέσεις
• Κρίσεις στην αγορά ακινήτων. Μέτρα ανωτέρας βίας και κρατικής στήριξης για τους ενοικιαστές.
• Διαπραγματεύσεις με ενοικιαστές σε περίοδο κρίσης.
• Πώς να προετοιμαστείτε για διαπραγματεύσεις με ενοικιαστές.
• Τι πρέπει να γνωρίζετε για τον αντισυμβαλλόμενο πριν ξεκινήσετε τις διαπραγματεύσεις. Σχέδιο Β.
• Βασικές στρατηγικές διαπραγμάτευσης. Τρόποι συμφωνίας με τον ενοικιαστή.
• Ψυχολογία των διαπραγματεύσεων. Κύρια κανάλια επιρροής στον αντισυμβαλλόμενο.
• Διαχείριση της ατμόσφαιρας των διαπραγματεύσεων.
• Άδικες διαπραγματεύσεις. Παραβίαση της ισορροπίας των συμφερόντων των μερών.
• Ενέργειες ενοικιαστή για μείωση ενοικίου και αντίμετρα του ιδιοκτήτη.
• Στρατηγική αλληλεπίδρασης με ενοικιαστές σε περίοδο κρίσης.
• ΕΡΓΑΣΤΗΡΙ. Μείωση ενοικίου με αντάλλαγμα την επέκταση της σύμβασης: καθορισμός του ποσού της έκπτωσης.
• Όροι της σύμβασης μίσθωσης, οι οποίοι καθίστανται ιδιαίτερα σημαντικοί σε περίοδο κρίσης.
Νέα διαχείριση χρόνου
• Γιατί δεν καταφέρνουμε να κάνουμε ό, τι θέλουμε;
• Βολικό σχέδιο – τι είναι και πώς να το καταρτίσετε.
• Ρεαλιστικές τεχνικές σχεδιασμού.
• Σχεδιασμός μεγάλων εργασιών και έργων.
• Προτεραιότητα.
• Ομοιόμορφη πρόοδος και εργασίες που δεν μπορούν να επιτευχθούν.
• Προστασία του σχεδίου σας και αντιμετώπιση καταστάσεων έκτακτης ανάγκης.
• Διαχείριση χρόνου ομάδας.
• Αναβλητικότητα και εργασία σε εργασίες που δεν θέλετε να κάνετε.
• Δημιουργία συστήματος διαχείρισης χρόνου με ηλεκτρονικούς σχεδιαστές.