Ενοικιάσεις, μεταπωλήσεις και κεφάλαια: 7 τρόποι για να κερδίσετε χρήματα σε ακίνητα
μικροαντικείμενα / / August 22, 2022
1. Νοικιάστε ένα διαμέρισμα
Η μέθοδος είναι απλή, αλλά είναι σημαντικό να ενεργούμε εντός του νόμου. Το πρώτο βήμα είναι μια σύμβαση. Για μακροχρόνιες και ημερήσιες ενοικιάσεις πρέπει να καταλήξουμεΑστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Κεφάλαιο 35 Ενοικίαση κατοικίας γραπτή σύμβαση με τον εργοδότη. Αυτό γίνεται για την προστασία των οικονομικών και της περιουσίας σε περίπτωση που ο ενοικιαστής καταστρέψει τα έπιπλα ή αρχίσει να απελευθερώνει το διαμέρισμα εν αγνοία σας. Χωρίς συμβόλαιο, θα είναι δύσκολο να διαφωνήσετε και να ζητήσετε αποζημίωση. Ένας άλλος τρόπος για να ασφαλιστείτε οικονομικά - παίρνωΑστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Άρθρο 329 Τρόποι διασφάλισης της εκπλήρωσης των υποχρεώσεων οι νέοι ενοικιαστές έχουν προκαταβολή και προσδιορίζουν στο συμβόλαιο σε ποιες περιπτώσεις το ποσό δεν θα επιστραφεί στον ενοικιαστή.
Το δεύτερο σημαντικό σημείο είναι οι φόροι για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος. Τα άτομαΦορολογικός Κώδικας Άρθρο 224. φορολογικοί δείκτες πληρώστε 13%, IPΦορολογικός κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας Άρθρο 346.20. φορολογικοί δείκτες
απλοποιημένο - 6%. Εάν αυτό δεν γίνει, υπάρχει κίνδυνος πρόστιμοΦορολογικός κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας Άρθρο 122. Μη καταβολή ή ελλιπής καταβολή ποσών φόρου (τέλη, ασφάλιστρα) — από 20 έως 40% του απλήρωτου ποσού φόρου. Δεν απελευθερώνει το ίδιο το χρέος.Ενοικιάστε ένα πραγματικό και πλήρως πληρωμένο διαμέρισμα και στέγαση που αγοράστηκε με υποθήκη. Πρέπει όμως να λάβουμε υπόψη τη ζήτηση στην αγορά ακινήτων και τα επιτόκια από τις τράπεζες. Ας πούμε αν το κόστος του ενοικίου πέσει κατά 4% και το στεγαστικό δάνειο τρώει άλλο 3% ετησίως από την απόδοση, μπορεί να είσαι στο κόκκινο. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα τώρα, καθώς οι τιμές των ακινήτων και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν εκτοξευθεί την άνοιξη.
2. Οργάνωση υπομίσθωσης ενοικιαζόμενων καταλυμάτων
Η περιοχή που νοικιάσατε μπορεί να είναι ξαναπαίρνωΑστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας Άρθρο 615. Χρήση μισθωμένου ακινήτου σε άλλο άτομο. Σε αυτή την περίπτωση, δεν θα χρειαστεί να αγοράσετε ένα διαμέρισμα, αλλά είναι σημαντικό να λάβετε τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη και να το διορθώσετε στην κύρια σύμβαση μίσθωσης.
Υπάρχουν δύο τρόποι για να κερδίσετε χρήματα εδώ:
- Ενοικίαση μέρους των χώρων. Ας υποθέσουμε ότι νοικιάζετε ένα διαμέρισμα δύο δωματίων και βάζετε ένα ακόμη άτομο σε ένα ελεύθερο δωμάτιο.
- Ενοικιάστε τον ενοικιαζόμενο χώρο κατά την απουσία. Βρείτε έναν προσωρινό ενοικιαστή για στέγαση για διακοπές ή επαγγελματικό ταξίδι.
Επιπλέον, το κόστος μιας υπεκμίσθωσης μπορεί να αυξηθεί λόγω απουσίας υποχρεώσεων. Ο κύριος ενοικιαστής εξακολουθεί να είναι υπεύθυνος έναντι του ιδιοκτήτη για την κατάσταση του ακινήτου και την έγκαιρη πληρωμή, και ο υποενοικιαστής δεν χρειάζεται να ανησυχεί για αυτό.
Για ασφάλεια, είναι επίσης σημαντικό να συνάψετε μια συμφωνία παρόμοια με αυτή που συνάπτεται κατά την ενοικίαση κατοικιών. Η μόνη νέα προϋπόθεση είναι ότι η περίοδος ισχύος αυτού του εγγράφου δεν μπορεί να υπερβαίνει τους όρους της κύριας.
3. Επενδύστε σε εμπορικά ακίνητα
Δεν είναι απαραίτητο να ξοδέψετε δεκάδες ή εκατοντάδες εκατομμύρια, ή ίσως και δισεκατομμύρια ρούβλια για να ανοίξετε ένα εμπορικό κέντρο ή να μετατρέψετε ένα διαμέρισμα στο ισόγειο σε κατάστημα ή καφέ. Μπορείτε να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα με σχετικά μικρό ποσό διαθέσιμο μέσω αμοιβαίων κεφαλαίων (UIF). Συλλέγουν κεφάλαια από επενδυτές και τα επενδύουν, και σε αντάλλαγμα, οι συμμετέχοντες στα αμοιβαία κεφάλαια λαμβάνουν ένα μερίδιο - μια ασφάλεια που επιβεβαιώνει την ιδιοκτησία. Τα αμοιβαία κεφάλαια μπορούν να ασχολούνται με διαφορετικά περιουσιακά στοιχεία - μετοχές, ομόλογα, επιχειρηματικά και, στην πραγματικότητα, εμπορικά ακίνητα.
Ανάλογα με τη ρευστότητα του περιουσιακού στοιχείου, δηλαδή τη δυνατότητα γρήγορης πώλησής του, τα αμοιβαία κεφάλαια είναι ανοιχτά, διαστήματα, ανταλλαγή και κλειστά. Τα κεφάλαια ακίνητης περιουσίας είναι συνήθως απλώς κλειστά: είναι πολύ εύκολο να αγοράσετε μετοχές ανά πάσα στιγμή σε τραπεζικές εφαρμογές, αλλά να τις αποπληρώσετε μετά το κλείσιμο (οι προθεσμίες αναφέρονται αμέσως). Θα είναι δυνατή η έξοδος από το αμοιβαίο κεφάλαιο νωρίτερα από την προγραμματισμένη ημερομηνία μόνο με μεταπώληση της μετοχής σε άλλο πρόσωπο.
Η απόδοση εδώ παρέχει μια αλλαγή στην αξία της μετοχής: αυξάνεται μαζί με την τιμή της ακίνητης περιουσίας και τις αμοιβές από τους ενοικιαστές. Η συχνότητα των πληρωμών εξαρτάται από τη στρατηγική του αμοιβαίου κεφαλαίου κλειστού τύπου:
- Εάν το αμοιβαίο κεφάλαιο επενδύει σε εμπορικά ακίνητα υπό κατασκευή, θα είναι δυνατό να πραγματοποιήσει κέρδος μόνο μετά την έναρξη λειτουργίας του. Μέχρι να πουληθεί η μετοχή, δεν θα πιστωθούν χρήματα στον λογαριασμό.
- Εάν το αμοιβαίο κεφάλαιο αγοράζει έτοιμα ακίνητα, οι μέτοχοι λαμβάνουν προσωρινά έσοδα από ενοίκια κάθε τρίμηνο. Δεν χρειάζεται να περιμένετε την εξαγορά της μετοχής για να λάβετε έσοδα. Οι συμβάσεις με τους ενοικιαστές συνάπτονται για μεγάλο χρονικό διάστημα (από 5 έως 15 χρόνια), γεγονός που διασφαλίζει τη σταθερότητα των πληρωμών.
Σε κάθε περίπτωση, μετά το κλείσιμο του ταμείου, το ακίνητο πωλείται και τα χρήματα μοιράζονται στους επενδυτές. Το ποσό της αρχικής κατάθεσης αυξάνεται λόγω του κέρδους από την αύξηση των τιμών για αντικείμενα.
Υπάρχουν κίνδυνοι με αυτόν τον τρόπο να βγάλεις χρήματα. Για παράδειγμα, η πρόωρη έξοδος των ενοικιαστών ή η μείωση της αγοραίας αξίας των ακινήτων μπορεί να επηρεάσει την κερδοφορία. Προκειμένου η μετοχή να είναι σταθερή, πρέπει να μελετήσετε προσεκτικά το αμοιβαίο κεφάλαιο πριν αγοράσετε: ελέγξτε το ιστορικό του, κριτικές, δείτε με ποιους πελάτες συνεργάζεται.
Η επένδυση σε ακίνητα μέσω επενδυτικού ταμείου κλειστού τύπου είναι εύκολη με την Εταιρεία Διαχείρισης "Σύγχρονα ταμεία ακινήτων”- λειτουργεί στη ρωσική αγορά από το 1996. Η MC διαχειρίζεται πλέον πέντε κεφάλαια κλειστού τύπου που αγοράζουν και μισθώνουν αποθήκες, εμπορικά κέντρα, γραφεία και άλλες ακριβές και προσοδοφόρες εγκαταστάσεις.
Το κόστος της ελάχιστης συνεισφοράς είναι 100.000 ρούβλια. Είναι φθηνότερο από μια πλήρη αγορά εμπορικών ακινήτων, επιπλέον, είναι λιγότερο ενεργοβόρα: η επιλογή των χώρων, η επικοινωνία με τους ενοικιαστές, η τεκμηρίωση - όλα αυτά αναλαμβάνονται από την εταιρεία διαχείρισης. Ο ιδιοκτήτης της μετοχής αυτή τη στιγμή λαμβάνει απλώς εισόδημα. Η διάρκεια της επένδυσης σε κλειστά αμοιβαία κεφάλαια είναι από 5 έως 10 έτη. Τα δικαιώματα των μεριδιούχων διασφαλίζονται επίσης από ειδικό θεματοφύλακα: τηρεί αρχεία με τα δικαιώματα σε μερίδια σε πολλά αμοιβαία κεφάλαια και εταιρείες διαχείρισης ταυτόχρονα.
Πριν αγοράσετε ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο "Σύγχρονα ταμεία ακινήτων» διενεργεί αξιολόγηση επενδυτικών κινδύνων και πέντε τύπους ελέγχων, συμπεριλαμβανομένων τεχνικών και νομικών, - επιλέγει μόνο αντικείμενα υψηλής ποιότητας. Επιπλέον, η εταιρεία αξιολογεί την ελκυστικότητα των ακινήτων για τους ενοικιαστές άγκυρας, δηλαδή τις μεγάλες εταιρείες και τα ομοσπονδιακά δίκτυα, όπως οι αγορές. Οι κίνδυνοι να θέλουν να σπάσουν ένα μακροπρόθεσμο συμβόλαιο και να φύγουν από τον ιστότοπο είναι μικρότεροι από αυτόν μιας μικρής και μοναδικής αναπτυσσόμενης επιχείρησης.
Γίνε επενδυτής
4. Μεταπωλήστε το «σκοτωμένο» διαμέρισμα
Υπάρχουν αρκετά διαμερίσματα στη δευτερογενή αγορά ακινήτων με κακές επισκευές, επικοινωνίες έκτακτης ανάγκης ή νομικές παραβάσεις. Λόγω προβλημάτων, το κόστος τους είναι συνήθως χαμηλό - ακόμα κι αν η τοποθεσία είναι καλή και τα πλάνα είναι εντυπωσιακά. Μπορείτε να κερδίσετε χρήματα σε τέτοια ακίνητα εάν εξαλείψετε όλες τις ελλείψεις και διαθέσετε προς πώληση σε τιμή αγοράς.
Σε αυτή την περίπτωση, πρέπει να αξιολογήσετε εκ των προτέρων τις δυνατότητές σας και τον βαθμό προβληματικότητας του διαμερίσματος. Για να αποκτήσετε μια ελκυστική εμφάνιση, θα πρέπει να ξοδέψετε ενέργεια, να επενδύσετε σε υλικά φινιρίσματος, σε υδραυλικές υπηρεσίες, να προσλάβετε δικηγόρο και να βάλετε σε τάξη τα έγγραφα. Επιπλέον, πρέπει να ενεργήσετε γρήγορα μετά την αγορά: υπάρχει κίνδυνος κατά την επισκευή και επίλυση άλλων ζητημάτων, η αγοραία αξία της κατοικίας να πέσει και να διαγράψει όλα τα πιθανά οφέλη.
5. Αγοράστε ένα διαμέρισμα σε ένα σπίτι υπό κατασκευή
Στο στάδιο της κατασκευής, η κατοικία κοστίζει λιγότερο και όταν το διαμέρισμα είναι έτοιμο, μπορείτε να το μεταπωλήσετε για περισσότερο και να κερδίσετε τη διαφορά στην τιμή. Στην περίπτωση αυτή, συνάπτεται συμφωνία μετοχών - επίκτητοςΟμοσπονδιακός νόμος αριθ. άλλα ακίνητα και για τροποποιήσεις ορισμένων νομοθετικών πράξεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας Ομοσπονδία". Άρθρο 4 Συμφωνία συμμετοχής σε κοινόχρηστη κατασκευή δικαιώματα ιδιοκτησίας, όχι το ίδιο το διαμέρισμα. Για να αποφύγετε προβλήματα με τον προγραμματιστή, πρέπει να βεβαιωθείτε εκ των προτέρων ότι το κείμενο του εγγράφου αναφέρει τους όρους ανάθεσης, τους όρους παράδοσης των κλειδιών και τις προϋποθέσεις αποζημίωσης. Με το τελευταίο, θα είναι ευκολότερο να επιλυθούν ζητήματα εάν ο τελικός χώρος διαβίωσης αποδειχθεί διαφορετικός από αυτόν που αναφέρεται στη σύμβαση όσον αφορά το υλικό ή άλλους όρους.
Επιπλέον, πριν από την αγορά, είναι σημαντικό να εξετάσετε προσεκτικά την ιστορία και τη φήμη του προγραμματιστή - διαφορετικά υπάρχει κίνδυνος να βρεθείτε σε μια μακροπρόθεσμη κατασκευή ή απλώς να αποκτήσετε ένα ανεπιτυχές διαμέρισμα. Για να το κάνετε αυτό, πρέπει να μελετήσετε τα έγγραφα στον ιστότοπο του προγραμματιστή, να τα σπάσετε Ενιαίο Πληροφοριακό Σύστημα για την Κατασκευή Κατοικιών και αρχειοθέτηση υποθέσεων διαιτησίας, καθώς και ανάγνωση κριτικών πελατών.
6. Επενδύστε σε τίτλους που εξασφαλίζονται με στεγαστικά δάνεια (MBS)
Τίτλοι με στεγαστικό δάνειο - ομόλογα, που παράγονταιΟμοσπονδιακός νόμος "Περί στεγαστικών τίτλων" της 11ης Νοεμβρίου 2003 N 152-FZ τράπεζες. Το σχέδιο εργασίας έχει ως εξής: ο πελάτης της τράπεζας παίρνει χρήματα από αυτόν για να αγοράσει ακίνητη περιουσία και η τράπεζα εκδίδει τίτλους για το ίδιο ποσό και τους στέλνει στο χρηματιστήριο, όπου αγοράζονται από επενδυτές. Η τράπεζα σε αυτή την περίπτωση κερδίζει αντισταθμίζοντας τα κεφάλαια που δαπανήθηκαν για την έκδοση δανείου και ο επενδυτής λαμβάνει εγγυημένο εισόδημα: το κέρδος είναι σταθερό και στάζει μια φορά το τρίμηνο ή έξι μήνες από τους τόκους που πληρώνει η τράπεζα πιστωτής.
Το κύριο μειονέκτημα αυτής της μεθόδου είναι το μακροπρόθεσμο: μπορείτε να κάνετε ανάληψη της κατάθεσης μόνο αφού εξοφληθεί πλήρως η υποθήκη και αυτό είναι συνήθως δεκαετίες. Επιπλέον, υπάρχει ο κίνδυνος ο δανειολήπτης να μην μπορεί να πληρώσει καθόλου το στεγαστικό δάνειο. Αλλά το ποσό της κατάθεσης μπορεί να είναι οποιοδήποτε: είναι πραγματικό να αγοράσετε το ICB για 1.000 ρούβλια. Και πωλούνται σε ανταλλακτήρια - δεν χρειάζεται να πάτε πουθενά και να αλληλεπιδράσετε με τρίτους για να αγοράσετε.
7. Αγοράστε ομόλογα προγραμματιστών
Οι προγραμματιστές δεν μπορούν τώρα να χρησιμοποιήσουν τα κεφάλαια των κατόχων μετοχών για την κατασκευή νέων κατοικιών - τα χρήματα βρίσκονται σε μεσεγγυητικούς λογαριασμούς. Και χρειάζονται χρηματοδότηση, γι' αυτό ελευθέρωσηΧρεόγραφα αντί για τούβλα: τι πρέπει να γνωρίζετε για τα ομόλογα προγραμματιστών / RBC ομόλογα: οι επενδυτές τα αγοράζουν, δηλαδή δίνουν κεφάλαια για την υλοποίηση έργων και ο κύριος του έργου επιστρέφει στη συνέχεια τα χρήματα, αλλά με τόκο.
Απόδοση παραγωγήςΟ όγκος των τοποθετημένων ομολόγων προγραμματιστών στη Ρωσία σχεδόν διπλασιάστηκε κατά τη διάρκεια του έτους / TASS εδώ είναι υψηλό - 10-15%, αλλά υπάρχουν πολλοί κίνδυνοι. Για παράδειγμα, εάν μειωθεί η ζήτηση για στέγαση σε νέα κτίρια, τα στοιχεία των πωλήσεων των εταιρειών θα πέσουν - δεν θα υπάρχουν χρήματα για να πληρωθούν οι τόκοι.
Η απόκτηση μετοχών σε ένα αμοιβαίο κεφάλαιο κλειστού τύπου είναι ένας αξιόπιστος τρόπος για να κερδίσετε χρήματα από ακίνητα. Υπάρχουν λίγοι κίνδυνοι εδώ, επειδή το κέρδος δεν σχηματίζεται από μία, αλλά από δύο πηγές - το κόστος του ενοικίου και τις αλλαγές στην τιμή της αγοράς. Το εισόδημα διανέμεται μεταξύ των μετόχων μία φορά το τρίμηνο. Στρατηγική Διαχείρισης ZPIFΣύγχρονα ταμεία ακινήτων” περιλαμβάνει την αγορά μόνο κτισμένων και ήδη μισθωμένων αντικειμένων, οπότε οι επενδυτές αρχίζουν να λαμβάνουν άμεσα κέρδη από τη μετοχή. Και η πιθανή κερδοφορία τους δεν είναι χαμηλότερη από το VOD - περίπου 15% ετησίως.
Μπορείτε να γίνετε επενδυτής σε εμπορικά ακίνητα στον ιστότοπο και στο γραφείο της εταιρείας διαχείρισης "Σύγχρονα ταμεία ακινήτων». Οι υπάλληλοι θα σας βοηθήσουν να επιλέξετε το σωστό ταμείο, να συντάξετε έγγραφα και να κάνετε κατάθεση.
Μάθε περισσότερα