7 life hack που θα προστατεύσουν την υποθήκη σας από υπερπληρωμές
μικροαντικείμενα / / August 25, 2021
1. Επιλέξτε τη βέλτιστη διάρκεια δανείου
Η διάρκεια ενός στεγαστικού δανείου επηρεάζει άμεσα το ποσό των υπερπληρωμών: με την αύξηση του, αυξάνεται επίσης το ποσό που πρέπει να καταβληθεί στην τράπεζα για τη χρήση των χρημάτων. Αυτό οδηγεί στην ιδέα της ανάληψης υποθήκης για μικρότερο χρονικό διάστημα. Αλλά είναι σημαντικό να αξιολογήσετε σωστά την ικανότητά σας να πληρώνετε. Εάν δεν εξοφλήσετε την υποθήκη, το ύψος του χρέους θα αυξηθεί λόγω κυρώσεων. Και σε ορισμένες περιπτώσεις, η τράπεζα μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση δανείου. Αλλά συνήθως οι τράπεζες από την πρώτη ημέρα καθυστέρησης συζητούν την τρέχουσα κατάσταση με τον πελάτη. Στο χειρότερο σενάριο, αντιμετωπίζετε αγωγή με την τράπεζα και πώληση διαμερίσματος για την εξόφληση του χρέους.
Για να μην μπείτε σε δύσκολη κατάσταση, είναι καλύτερο να λάβετε υποθήκη για μια περίοδο με περιθώριο. Ο όρος θα πρέπει να υπολογίζεται με βάση την κατανόηση μιας άνετης οικονομικής επιβάρυνσης, έτσι ώστε τα κεφάλαια να παραμένουν για μια κανονική ζωή και πιθανές ανωτέρας βίας. Οι μηνιαίες πληρωμές δεν πρέπει να σας αναγκάζουν να εξοικονομήσετε βασικές ανάγκες: φαγητό, ρούχα, αναψυχή. Θα έχετε πάντα την ευκαιρία να εξοφλήσετε την υποθήκη σας πριν από το χρονοδιάγραμμα, μειώνοντας παράλληλα το ποσό των υπερπληρωμών.
2. Αυξήστε την πρώτη σας δόση
Όσο μεγαλύτερο είναι το ποσό που καταθέτετε στο αρχικό στάδιο, τόσο μικρότερο θα είναι το ποσό του χρέους και των υπερπληρωμών. Μπορείτε να υπολογίσετε εκ των προτέρων την υπερπληρωμή χρησιμοποιώντας έναν ειδικό τύπο ή με υποθήκη αριθμομηχανή.
Ας υποθέσουμε ότι σχεδιάζετε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα για 10 εκατομμύρια ρούβλια. Θέλετε να πάρετε μια υποθήκη για 20 χρόνια και είστε έτοιμοι να κάνετε μια αρχική πληρωμή 1 εκατομμυρίου ρούβλια. Σε ποσοστό 10% ετησίως, η υπερπληρωμή του δανείου θα είναι πάνω από 11,8 εκατομμύρια ρούβλια. Εάν αυξήσετε την αρχική πληρωμή σε 3 εκατομμύρια ρούβλια, τότε η υπερπληρωμή θα είναι μικρότερη - 9,2 εκατομμύρια ρούβλια. Αυτός είναι ένας προκαταρκτικός υπολογισμός, οι ακριβείς όροι της υποθήκης θα σας δοθούν στην τράπεζα.
Η τράπεζα θεωρεί την αρχική πληρωμή, μαζί με την απασχόληση, το επίπεδο και τη σταθερότητα του εισοδήματος, ως επιβεβαίωση της φερεγγυότητας του πελάτη. Στην περίπτωση αυτή, η πρώτη δόση δεν πηγαίνει στην τράπεζα, αλλά μεταβιβάζεται στον πωλητή, σχηματίζοντας, μαζί με το δάνειο, τη συνολική αξία του ακινήτου. Ορισμένες τράπεζες προσφέρουν να πάρουν υποθήκη χωρίς προκαταβολή, αλλά το επιτόκιο για αυτό το δάνειο μπορεί να είναι υψηλότερο ή η τράπεζα θα απαιτήσει ενέχυρο ακίνητης περιουσίας που έχετε ήδη ιδιοκτησία.
Μιχαήλ Σεροστάν
Προϊστάμενος του Τμήματος Δανεισμού Υποθηκών - Αντιπρόεδρος της VTB.
Σύμφωνα με τη βάση δεδομένων μας, η μέση προκαταβολή είναι πάνω από το 30% της αξίας του ακινήτου. Ωστόσο, εκδίδουμε δάνεια με αρχική πληρωμή 10% ή και λιγότερο εάν οι πελάτες χρησιμοποιούν κεφάλαια μητρότητας που αποτελούν τουλάχιστον το 10% του κόστους στέγασης. Το ποσό της προκαταβολής πρέπει να είναι τέτοιο ώστε το ποσό του δανείου και οι μηνιαίες πληρωμές να είναι άνετα για τον δανειολήπτη.
3. Εξερευνήστε προγράμματα στεγαστικών δανείων
Είναι δυνατόν να μειωθεί η υπερπληρωμή ενός δανείου με τη βοήθεια κινήτρων και επιδοτήσεων. Για παράδειγμα, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε κεφάλαιο μητρότητας για να σχηματίσετε μια αρχική πληρωμή ή να εξοφλήσετε ένα δάνειο. Φέτος μπορείτε να πάρετεΜητρικό (οικογενειακό) κεφάλαιο 483 χιλιάδες ρούβλια για τη γέννηση ή υιοθεσία του πρώτου παιδιού και 639 χιλιάδες για το δεύτερο ή επόμενο.
Υπάρχουν προτιμησιακά προγράμματα για τον στρατό, για οικογένειες με παιδιά, καθώς και για εκείνους που θέλουν να αγοράσουν κατοικία στην ύπαιθρο ή στην Άπω Ανατολή. Παράταση έως την 1η Ιουλίου 2022Πώς να πάρετε μια υποθήκη με κρατική υποστήριξη σε ποσοστό 7%; προνομιακή υποθήκη: μπορεί να ληφθεί δάνειο με ποσοστό έως 7% ετησίως. Το μέγιστο ποσό δανείου για όλες τις περιοχές είναι τώρα 3 εκατομμύρια ρούβλια.
Μπορείτε να πάρετε μια υποθήκη για τελειωμένη ή υπό κατασκευή κατοικία. Η αγορά ενός διαμερίσματος στο στάδιο του λάκκου είναι φθηνότερη από ό, τι όταν το σπίτι έχει ήδη ανατεθεί. Είναι αλήθεια ότι δεν θα μπορείτε να το εισάγετε αμέσως και ίσως χρειαστεί να σβήσετε ταυτόχρονα την υποθήκη σας και να πληρώσετε το ενοίκιο του διαμερίσματος. Υπολογίστε εκ των προτέρων εάν αυτή η επιλογή είναι κερδοφόρα.
Μιχαήλ Σεροστάν
Οι δανειολήπτες επιλέγουν κατοικίες τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά ακινήτων, καθεμία από αυτές τις επιλογές έχει πλεονεκτήματα. Η αγορά νέων κτιρίων υποστηρίζεται πλέον από κρατικά προγράμματα με προνομιακές τιμές, αλλά ταυτόχρονα είναι απαραίτητο να τηρούνται οι όροι ενός τέτοιου προγράμματος. Μπορεί επίσης να υπάρχουν ειδικές προσφορές από τον προγραμματιστή για αγορά ακινήτων. Όταν αγοράζετε ένα δευτερεύον ακίνητο, μπορείτε να επωφεληθείτε από τις εκπτώσεις που έχει η τράπεζα εκτός από το βασικό επιτόκιο και έτσι να λάβετε επίσης μια ευνοϊκή προσφορά. Επιπλέον, αυτή είναι μια επιλογή για όσους δεν θέλουν να περιμένουν μέχρι να ολοκληρωθεί το σπίτι, αλλά σχεδιάζουν να μετακομίσουν γρήγορα σε ένα νέο σπίτι και να αρχίσουν να χτίζουν τη φωλιά τους εκεί.
Εάν έχετε ήδη πάρει υποθήκη, μπορείτε να το αναχρηματοδοτήσετε με ευνοϊκότερους όρους. Για παράδειγμα, στο VTB υποβάλλουν αίτηση για αναχρηματοδότηση στο πλαίσιο του ενημερωμένου οικογενειακού στεγαστικού προγράμματος σε ποσοστό 5%. Προηγουμένως, μόνο οι οικογένειες με δύο ή περισσότερα παιδιά μπορούσαν να συμμετάσχουν στο πρόγραμμα. Τώρα ισχύει για οικογένειες που απέκτησαν το πρώτο και το επόμενο παιδί τους το 2018-2022, ή έχουν ανήλικο παιδί με αναπηρία. Μπορείτε να υποβάλετε αίτηση για αναχρηματοδότηση στο VTB σε μία επίσκεψη - δεν χρειάζεται πλέον να εγγραφείτε και να μεταβείτε στο MFC και να παρέχετε ένα σωρό έγγραφα. Μπορείτε να υποβάλετε αίτηση για αναχρηματοδότηση στον ιστότοπο της τράπεζας. Απλώς πρέπει να συμπληρώσετε μια φόρμα αίτησης και να εμφανίσετε πληροφορίες για το προηγούμενο δάνειο.
Μάθε περισσότερα4. Επιλέξτε ένα βολικό σύστημα πληρωμών
Μπορείτε να εξοφλήσετε την υποθήκη με διαφοροποιημένες ή ετήσιες πληρωμές. Με ένα διαφοροποιημένο σύστημα, το μέγεθος των πληρωμών μειώνεται σταδιακά. Η μεγαλύτερη οικονομική επιβάρυνση πέφτει στα πρώτα χρόνια των στεγαστικών δανείων. Με μια πρόσοδο, οι πληρωμές παραμένουν αμετάβλητες καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου, αλλά η τελική υπερπληρωμή του δανείου θα είναι υψηλότερη.
Μπορείτε να υπολογίσετε εκ των προτέρων τις μηνιαίες πληρωμές έως αριθμομηχανή. Ας υποθέσουμε ότι σκοπεύετε να λάβετε υποθήκη για 7 εκατομμύρια ρούβλια για περίοδο 20 ετών με 10% ετησίως. Με μια πρόσοδο, θα πρέπει να πληρώσετε 16,2 εκατομμύρια ρούβλια, δηλαδή, η υπερπληρωμή τόκων θα φτάσει τα 9,2 εκατομμύρια ρούβλια. Σε αυτή την περίπτωση, η μηνιαία πληρωμή θα καθοριστεί καθ 'όλη τη διάρκεια της υποθήκης - 67,5 χιλιάδες ρούβλια.
Με ένα διαφοροποιημένο σύστημα, θα χρειαστεί να πληρώσετε 14 εκατομμύρια ρούβλια, η υπερπληρωμή θα είναι 7 εκατομμύρια ρούβλια. Αλλά οι πρώτες πληρωμές για το δάνειο θα φτάσουν τις 88 χιλιάδες ρούβλια.
Οι τράπεζες χρησιμοποιούν πιο συχνά προσόδους. Ένα διαφοροποιημένο σύστημα πληρωμών είναι κατάλληλο για όσους γνωρίζουν καλά τα οικονομικά και μπορούν να πληρώσουν τα πρώτα χρόνια της υποθήκης μέγιστες συνεισφορές στο πλαίσιο των δαπανών για επισκευές, αγορά επίπλων, ενοικίαση κατοικίας (εάν ένα διαμέρισμα αγοράζεται σε κτίριο υπό κατασκευή). Επίσης, ο δανειολήπτης πρέπει να λάβει υπόψη ότι το μέγεθος των μηνιαίων πληρωμών βάσει διαφοροποιημένου συστήματος θα αλλάζει συνεχώς, επομένως θα είναι πιο δύσκολο να προγραμματίσετε έναν οικογενειακό προϋπολογισμό.
5. Πραγματοποιήστε πληρωμές πριν από το χρονοδιάγραμμα
Υπάρχουν πολλές επιλογές για την εξόφληση της υποθήκης σας πριν από το χρονοδιάγραμμα.
- Μειώστε τη διάρκεια του δανείου. Βοηθά στην αύξηση του μέρους της τακτικής πληρωμής, που αποσκοπεί στην εξόφληση του κύριου χρέους, και στη μείωση του μεριδίου των τόκων.
- Μειώστε τη μηνιαία πληρωμή. Ο όρος του δανείου παραμένει ο ίδιος και το υπόλοιπο του κύριου χρέους κατανέμεται σε αυτήν την περίοδο. Το μεγαλύτερο μέρος της μηνιαίας πληρωμής είναι δεδουλευμένοι τόκοι και ένα μικρότερο μέρος είναι το κύριο χρέος.
- Χρησιμοποιήστε τη συνδυασμένη επιλογή. Με τη βοήθειά του, μπορείτε να μειώσετε τόσο τη διάρκεια της υποθήκης όσο και το μέγεθος της πληρωμής.
Είναι πιο κερδοφόρο να συντομεύσετε τη διάρκεια του δανείου, γιατί στο τέλος θα πληρώσετε λιγότερο σε τόκους. Αλλά η μείωση της τακτικής πληρωμής είναι ασφαλέστερη: εάν το εισόδημα μειωθεί ξαφνικά, θα είναι ευκολότερο για εσάς να εξοφλήσετε την τράπεζα. Η καλύτερη επιλογή για πολλούς θα είναι ένα συνδυασμένο σχέδιο. Για παράδειγμα, μπορείτε να πληρώσετε ένα συγκεκριμένο ποσό πριν από το χρονοδιάγραμμα, μειώνοντας τη μηνιαία πληρωμή, αλλά στη συνέχεια να συνεχίσετε να πληρώνετε για την υποθήκη στο ίδιο ποσό με πριν. Αυτό θα μειώσει τόσο την υποχρεωτική πληρωμή όσο και την περίοδο αποπληρωμής του δανείου.
Μιχαήλ Σεροστάν
Είναι απαραίτητο να εξοφλήσετε την υποθήκη πριν από το χρονοδιάγραμμα όταν προκύψει μια τέτοια ευκαιρία - δεν υπάρχουν περιορισμοί. Το κύριο πράγμα είναι η άνεση και ο ορθολογικός υπολογισμός των δυνατοτήτων σας. Αυτό ισχύει επίσης για την επιλογή των παραμέτρων που θέλετε να μειώσετε.
6. Αναχρηματοδοτήστε την υποθήκη σας
Η αναχρηματοδότηση είναι η εγγραφή ενός νέου δανείου για την αποπληρωμή του παλαιού. Χάρη σε αυτόν, μπορείτε να πάρετε το καλύτερο επιτόκιο και έτσι να μειώσετε το μέγεθος της μηνιαίας πληρωμής. Το παιχνίδι αξίζει το κερί αν η διαφορά στις τιμές είναι τουλάχιστον 1%. Μερικές φορές, για να ανοίξετε ένα νέο δάνειο και να εξοφλήσετε το παλιό, πρέπει να πληρώσετε ασφάλιστρα, συμβολαιογραφικές υπηρεσίες κ.ο.κ. Μετά από όλους τους υπολογισμούς, μπορεί να αποδειχθεί ότι είναι πιο κερδοφόρο να μην συνάψετε νέα σύμβαση.
Σε ορισμένες τράπεζες, για παράδειγμα, υπάρχει προσωρινή προσαύξηση στο επιτόκιο αναχρηματοδότησης - για την περίοδο επανεγγραφής των εξασφαλίσεων υπέρ ενός νέου δανειστή. Αυτή η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει 2-3 μήνες, κατά τη διάρκεια των οποίων θα χρεωθείτε μια αυξημένη πληρωμή.
Μιχαήλ Σεροστάν
Η υποθήκη μπορεί να αναχρηματοδοτηθεί πολλές φορές. Οι τράπεζες αξιολογούν αυτούς τους δανειολήπτες με βάση την αρχή "τίποτα προσωπικό": περνούν από τυπικές διαδικασίες εγκρίσεις σύμφωνα με τις απαιτήσεις της τράπεζας, ανεξαρτήτως εμπειρίας αναχρηματοδότηση.
Μερικοί άνθρωποι δεν διακινδυνεύουν να πάρουν υποθήκη, επειδή φοβούνται ότι δεν θα μπορέσουν να πληρώσουν το δάνειο εγκαίρως. Αλλά μια καλή τράπεζα θα βρίσκει πάντα έναν τρόπο να συναντήσει τον δανειολήπτη στα μισά του δρόμου. V VTB κατά την αναχρηματοδότηση υποθήκης, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την επιλογή "Αναβαλλόμενη Πληρωμή" και να μην πληρώσετε το δάνειο για τρεις μήνες χωρίς να αυξήσετε το ύψος του χρέους. Επιπλέον, η τράπεζα δεν έχει αυξημένο επιτόκιο αναχρηματοδότησης για την περίοδο της γραφειοκρατίας.
Εφαρμόζω σε VTB είναι επίσης δυνατή η αναχρηματοδότηση υποθήκης σε άλλη τράπεζα. Σε αυτήν την περίπτωση, το ποσοστό θα είναι στο 8,2% ετησίως.
Υποβάλετε την αίτησή σας7. Λάβετε έκπτωση ακινήτου
Όταν αγοράζετε ακίνητα, μπορείτε να επιστρέψετε έως και το 13% της αξίας λόγω έκπτωσης ακινήτου. Κάθε άτομο μπορεί να υποβάλει αίτηση για έκπτωση φόρου μία φορά και υπό την επιφύλαξη του ορίου. Το μέγιστο ποσό για τον υπολογισμό της έκπτωσης φόρου για την κατασκευή ή αγορά ακινήτων είναι 2 εκατομμύρια ρούβλια, ακόμη και αν το δικό σας άξιζε περισσότερο. Δηλαδή, μπορείτε να επιστρέψετε 260 χιλιάδες ρούβλια. Εάν αγοράσατε ένα διαμέρισμα για λιγότερο από 2 εκατομμύρια ρούβλια, τότε το αχρησιμοποίητο υπόλοιπο μπορεί να μεταφερθεί σε άλλο αντικείμενο.
Μπορείτε επίσης να υποβάλετε αίτηση για έκπτωση φόρου για τους τόκους που καταβάλλονται στην υποθήκη. Εδώ το όριο είναι υψηλότερο - 3 εκατομμύρια ρούβλια. Η έκπτωση θα είναι 390 χιλιάδες ρούβλια. Σε αυτήν την περίπτωση, το αχρησιμοποίητο υπόλοιπο δεν μπορεί να μεταφερθεί σε άλλο αντικείμενο.
Συνολικά, όταν αγοράζετε ακίνητη περιουσία σε υποθήκη, μπορείτε να επιστρέψετε έως και 650 χιλιάδες ρούβλια. Η έκπτωση φόρου μπορεί να εκδοθεί με την προϋπόθεση ότι λαμβάνετε λευκό μισθό και πληρώνετε φόρο εισοδήματος με συντελεστή 13%. Οι εκπτώσεις δεν μπορούν να υπερβαίνουν το ποσό του φόρου εισοδήματος που καταβλήθηκε. Για παράδειγμα, εάν έχετε προσθέσει 100 χιλιάδες ρούβλια στον προϋπολογισμό σε ένα έτος, η έκπτωση δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από αυτό το ποσό. Αλλά το υπόλοιπο μπορεί να μεταφερθεί στον επόμενο χρόνο.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι αδύνατο να εκδοθεί έκπτωση περιουσίας: για παράδειγμα, εάν το διαμέρισμα αγοράστηκε σε βάρος κεφαλαίου μητρότητας ή κονδυλίων προϋπολογισμού.